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This family almost lost their home over Iowa’s little-known 'quiet title' law

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Kassidy Arena
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Larry Colton and Maria Kendall visit the former home of her mother Natalia Esteban (not pictured) in Marshalltown, Iowa, on Aug. 4, 2021. When the house title changed over to a stranger, all of Natalia’s family photos and trinkets from her life in Mexico were thrown out. Maria Kendall y Larry Colton visita la antigua casa de su madre Natalia Esteban (ella no está en la foto) en Marshalltown, Iowa el 4 de agosto de 2021. Cuando el título de la casa cambio a un extraño, todos de las fotos y baratijas de Natalia de su vida en Mexico estaba fueron arrojados a la basura.

Quiet title laws across the Midwest can disproportionately affect homeowners who don’t speak English, like Natalia Esteban, who emigrated from Mexico over 20 years ago.

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Español
English

Maria Kendall took a break from her job as a cafe manager in 2020 when she decided to do some house hunting on the real estate website Zillow. She looked for a new home in Marshalltown, a city of about 28,000 in Iowa between Des Moines and Cedar Rapids.

It’s where she lived for more than 20 years and where her own children grew up. Maria was ready for a new house with her boyfriend and the three children with special needs she fosters.

As Maria swiped through real estate, she spotted her mom’s house for sale.

She immediately called her sister Socorro “Coco” Ontiveros in California, who was with their mom, Natalia Esteban. Maria asked in Spanish when their mom decided to sell the house.

After a pause, Coco answered.

“What are you talking about?” Coco said.

Natalia had not decided to sell the house. Yet, there it was, listed for sale on a real estate website.

“And if she wouldn't have seen it on Zillow, who knows?” says Larry Colton, Maria’s boyfriend.

It turned out someone else took control of Natalia’s house through an unfamiliar property law that’s on the books in Iowa as well as throughout the Midwest.

It’s called a quiet title action. In most instances, it’s used to settle questions over who owns a piece of property.

People may file quiet title actions to resolve boundary disputes or to resolve who owns property after someone dies. But some worry that problems in the law can result in the exploitation of homeowners, particularly in communities like Marshalltown where many residents are immigrants or don’t speak fluent English.

Experts tell the Midwest Newsroom that shortcomings in the way Iowa’s quiet title law is written include vague language that defines how someone can argue that the property belongs to them. Another is the way people are notified – or, as in Natalia’s case, are not notified – that there’s a dispute involving ownership of their property.

“We would never have found out the house was sold,” Maria says, shaking her head. “My mother would have come back to Iowa in the summer and she would have [found] out she doesn't have a house.”

Natalia and her then-husband bought the Marshalltown house in 2001. When the couple divorced, Natalia became the sole owner of the house. In 2018, Natalia moved to California but returned to her home in Marshalltown every summer.

Maria raises her voice in disbelief as she recounts how someone could have tried to sell her mother’s house, which had been filled with memories and family photos from their life in Mexico, without anyone knowing.

“It was very frustrating,” Maria said. “Like Larry said, scary thinking that [my mom] was going to lose the only thing that she has left.”

Maria goes on: “My mother is retired, but because she did not work so long in the United States, her retirement is very small. So losing the only thing that can help her to make [a] better quality of life… It was very devastating for her.”

A lawyer's hand points to a section of a law book that defines the quieting title process.
Kassidy Arena
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The quiet title law in Iowa lays out how one person can petition for the transfer of a house title starting with contacting the current title owner and then by posting a public notice if they can’t be reached. Drake University law professor Natalie Lynner says the law could be enhanced: “I think the problem more is the notice by publication,” she says. “Or a better showing that they really couldn't be [found] first, before we resort to some kind of public notice.”

‘Something nefarious’

When someone goes to court for a quiet title petition, they must prove they have an interest in the property. One problem is, the law doesn’t define exactly what a person’s interest has to look like, and real estate experts are worried the law may be exploited.

“It just seems like there is something nefarious going on,” Drake University law professor Natalie Lynner says about the Marshalltown case.

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Marshall County, Iowa
In October 2020, Catherine Gooding published three public notices in the Marshalltown Times-Republican per requirements in Iowa’s quiet title law to locate a property title owner. Natalia Esteban was out of town at the time of publication and she also does not speak English.

The quiet title law requires a petitioner – the person arguing they have an interest in the property in question – to notify the most recent owner of the house of what’s happening.

But if the petitioner says the most recent owner can’t be found, then their next route is publishing a notice of the quiet title in a newspaper of record.

A person named Catherine Gooding petitioned for Natalia Esteban’s house claiming it was abandoned. In the court documents, she said that the house had been abandoned, she had a tax sale certificate and that she had been in ownership of the house since 2018. That was the interest Gooding showed. (The Esteban family disputed each of these assertions, including that Gooding had only applied for a tax sale certificate, not been granted one. The city did not have any abandonment claims documented.)

Gooding told the court she could not find Esteban to notify her of the action.

So, as the law requires, she published her notice on three different dates in the Marshalltown Times-Republican: Oct. 7, 14 and 21, 2020. It’s a skinny article with small print addressing Natalia as “you,” and letting her know she has been named as a defendant in the Iowa District Court for Marshall County.

Since Natalia wasn’t in Iowa at the time nor does she speak English, she didn’t know to attend the court hearing. Which meant Gooding won the case by default, and therefore, ownership of the house.

Lynner thinks the quiet title law could be enhanced to put a greater burden on petitioners to notify property owners.

“But we wouldn't just allow quiet title actions to be decided on default without a more robust showing that the parties certainly cannot be found,” Lynner says.

A Midwest Newsroom investigation found that Gooding has acquired more than 40 properties in and around Marshalltown, about a third of them through quiet title petitions. Many of those properties she acquired after a 2018 tornado and the derecho in August 2020.

Phone calls to a listed number for Catherine Gooding went unanswered, although a text message response referred the Midwest Newsroom to Marshalltown City Hall. Gooding’s attorney said neither he nor Gooding wished to comment on this report.

And although Gooding is following the proper legal procedure to file a quiet title petition, city officials are concerned that the diverse population of Marshalltown may be taken advantage of. Residents have a wide range of language skills, education levels and immigration statuses and not all of them read an English-language newspaper, let alone the public notice section.

Michelle Spohnheimer, the director of Marshalltown housing and community development, says she’s worried about the uptick in quiet title petitions, particularly after 2018 tornados and a derecho damaged a stretch of Marshalltown housing.

“When you take kind of all those different aspects together, you've got a lot of population that has that potential to be in a position where, you know, they just don't have what they need as resources behind them to know, ‘Oh, this is something that I can fight or I can challenge? Or how to go about getting somebody to help me in the right way,’” she says.

Spohnheimer says at least three other families have reached out to the city recently with claims similar to the Esteban family’s. In those cases, she recommended hiring private attorneys.

Spohnheimer says she believes what’s happening in Marshalltown could be happening in other areas.

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Kassidy Arena
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Michelle Spohnheimer, the director of Marshalltown housing and community development, says she noticed more actions happening with properties after natural hazards like tornados in 2018 and a derecho in 2020. “We're dealing with abandoned buildings and dangerous situations still, and property owners who don't have insurance or have left or are trying to make repairs and can't,” she says. ”And those kinds of things take a long time to recover.”

She says she and other officials within the housing department try to make sure the diverse populations settling in Marshalltown are educated about homeownership. On top of making sure homeowners understand their rights, Spohnheimer says she has also consulted with the police department by letting them know some signs of suspicious activities, including if people are trespassing on property that isn’t their own.

The Estebans aren’t alone

It’s challenging for Iowa to keep track of how many times house titles have been changed using the same methods as what happened to Natalia Esteban. According to the Iowa Judicial Branch, there is no code in its system that specifically indicates petitions for quiet title. It can only keep track if the clerk’s docketing comments include “quiet title” or a variation of the procedure’s language. Therefore, it is possible there are more quiet title cases in Marshalltown than what the Midwest Newsroom received in a records request.

From 2018 to mid-2021, the Iowa Judicial Branch noted Marshalltown’s county, Marshall, had about 55 quiet title petitions filed. Muscatine County, which has a similar population size, had 28 in the same time period.

With similar quiet title laws in the books in Missouri, Nebraska and Kansas, homeowners from marginalized communities in the Midwest may be at risk of being targeted, according to Mike White, a real estate attorney based in Kansas City. He says that over the course of 50 years, he has encountered multiple quiet title cases. While not involved in the Esteban case, White does say the process can be confusing.

“I'd say the average person knows absolutely nothing about quieting titles or even what the title is,” he says. ”So yeah, they're at a tremendous disadvantage.”

White adds there’s not much in quiet title laws throughout the Midwest to specifically protect non-English speakers or people who don’t know the system that well.

All states’ quiet title laws have relatively short descriptions.

White recommends all homebuyers receive legal advice to make sure they can avoid situations like the Estebans.

On her own terms

Maria Kendall and Larry Colton ended up going to court for Natalia Esteban and eventually won the title back. They find themselves fortunate to have been able to hire a lawyer and have the time to win the house back in court. After the previous default judgment was set aside, the Estebans’ attorney filed to dismiss the case.

The Estebans and Gooding eventually reached a settlement and the judge dismissed the case with prejudice – meaning Gooding cannot file the same claim again in court.

When Natalia asked about her Marshalltown home, Maria says she was sad her family heirlooms from Mexico were gone. She asked for pictures of her grandchildren she had framed in the house, but Maria reminded her they didn’t have them anymore.

“I think sentimental stuff is worth more than money. So for her, it was like, she was going more through like, ‘What about the picture of this, this and that?’ Well, nothing you can do mom. Be grateful that you got your house back,” Maria says.

It was hard for Natalia to let go of the house, but she eventually decided to sell the Marshalltown home, this time on her terms and for $50,000. But, Maria noted, the sale from the home will allow her mother to live in financial comfort. At 73 years old, Natalia Esteban decided to permanently stay with family in California.

This story comes from the Midwest Newsroom, an investigative journalism collaboration including IPR, KCUR 89.3, Nebraska Public Media News, St. Louis Public Radio and NPR.

Español

Maria Kendall se tomó un descanso de su trabajo como gerente de una cafetería en 2020 cuando decidió buscar casa en el sitio web inmobiliario Zillow. Buscó un nuevo hogar en Marshalltown, una ciudad de unos 28,000 habitantes en Iowa, entre Des Moines y Cedar Rapids.

Es el lugar donde vivió durante más de 20 años y donde crecieron sus propios hijos. María estaba dispuesta a comprar una nueva casa con su novio y los tres niños con necesidades especiales a los que acoge.

Mientras María buscaba en el mercado inmobiliario, vio la casa de su madre en venta.

Inmediatamente llamó a su hermana Socorro "Coco" Ontiveros a California, que estaba con su madre, Natalia Esteban. María preguntó en español cuándo había decidido su madre vender la casa.

Tras una pausa, Coco respondió.

"¿De qué estás hablando?" dijo Coco.

Natalia había decidido no vender la casa. Sin embargo, allí estaba, listada para la venta en un sitio web de bienes raíces.

"Y si no la hubiera visto en Zillow, ¿quién sabe?", dice Larry Colton, el novio de María.

Resultó que otra persona se hizo con el control de la casa de Natalia a través de una ley de propiedad desconocida que está en los libros de Iowa, así como en todo el Medio Oeste.

Se llama acción de título reservado. En la mayoría de los casos, se utiliza para resolver cuestiones sobre quién es el dueño de una propiedad.

La gente puede presentar acciones de reserva de dominio para resolver disputas de límites o para resolver quién es el dueño de la propiedad después de que alguien fallece. Pero a algunos les preocupa que los problemas de la ley puedan dar lugar a la explotación de los propietarios, especialmente en comunidades como Marshalltown, donde muchos residentes son inmigrantes o no hablan inglés con fluidez.

Los expertos explican a Midwest Newsroom que las deficiencias en la redacción de la ley de títulos reservados de Iowa incluyen un lenguaje vago que define cómo alguien puede argumentar que la propiedad le pertenece. Otra es la forma en que se notifica a la gente -o, como en el caso de Natalia, no se le notifica- que hay una disputa sobre la propiedad de su inmueble.

"Nunca nos hubiéramos enterado de que la casa estaba vendida", dice María, negando con la cabeza. "Mi madre habría vuelto a Iowa en verano y se habría [enterado] de que no tenía casa".

Natalia y su entonces marido compraron la casa de Marshalltown en 2001. Cuando la pareja se divorció, Natalia se convirtió en la única propietaria de la casa. En 2018, Natalia se mudó a California pero regresaba a su casa de Marshalltown cada verano.

María levanta la voz en señal de incredulidad cuando cuenta cómo alguien pudo intentar vender la casa de su madre, que había estado llena de recuerdos y fotos familiares de su vida en México, sin que nadie lo supiera.

"Fue muy frustrante", dijo María. "Como dijo Larry, da miedo pensar que [mi madre] iba a perder lo único que le queda".

María prosigue: "Mi madre está jubilada, pero como no trabajó tanto tiempo en Estados Unidos, su jubilación es muy pequeña. Así que perder lo único que puede ayudarla a tener [una] mejor calidad de vida... Fue muy devastador para ella".

A lawyer's hand points to a section of a law book that defines the quieting title process.
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La ley de títulos reservados de Iowa establece cómo una persona puede solicitar para la transferencia de un título de casa comenzando con contactar al propietario actual del título y luego publicando un aviso publico si no se puede contactar con ellos. Natalie Lynner, profesora de leyes de la Universidad Drake, dice que la ley podría mejorarse: “Creo que el problema es con el aviso por publicación”, ella dice. “O una mejor demostración de que realmente no se podían [encontrar] primero, antes de recurrir a algún tipo de aviso público”.

Algo nefasto

Cuando alguien acude a los tribunales para solicitar un título reservado, debe demostrar que tiene un interés en la propiedad. Uno de los problemas es que la ley no define exactamente cómo tiene que ser el interés de una persona, y los expertos en bienes raíces están preocupados de que la ley pueda ser explotada.

"Parece que está ocurriendo algo nefasto", dice la profesora de derecho de la Universidad de Drake, Natalie Lynner, sobre el caso de Marshalltown.

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Marshall County, Iowa
El octubre de 2020, Catherine Gooding publique tres avisos en el periódico Marshalltown Times-Republican según a los requisitos de la ley de Iowa. La ley requisita que si no puede encontrar un dueño de la propiedad, necesita publicar un aviso. Natalia Esteban no estaba en Iowa cuando el aviso estuve en el periódico y ella no habla inglés.

La ley de título reservado requiere un peticionario - la persona argumentando que tienen un interés en la propiedad en cuestión - de notificar al propietario más reciente de la casa de lo que está sucediendo.

Pero si el peticionario dice que el último propietario no puede ser encontrado, entonces su siguiente ruta es publicar un aviso del título reservado en un periódico registrado.

Una persona llamada Catherine Gooding solicitó la casa de Natalia Esteban alegando que estaba abandonada. En los documentos judiciales, dijo que la casa había sido abandonada, que tenía un certificado de venta de impuestos y que había sido propietaria de la casa desde 2018. Ese fue el interés que mostró Gooding. (La familia Esteban disputó cada una de estas afirmaciones, incluyendo que Gooding solo había solicitado un certificado de venta de impuestos, que no se le había concedido. La ciudad no tenía ninguna reclamación de abandono documentada).

Gooding dijo al tribunal que no pudo encontrar a Esteban para notificarle la acción.

Así que, como la ley requiere, ella publicó su aviso en tres fechas diferentes en el Marshalltown Times-Republican: 7, 14 y 21 de octubre de 2020. Es un artículo escueto con letra pequeña que se dirige a Natalia como "usted", y le hace saber que ha sido nombrada como demandada en el tribunal de distrito de Iowa para el condado de Marshall.

Como Natalia no estaba en Iowa en ese momento ni habla inglés, no sabía que debía asistir a la vista judicial. Lo que significa que Gooding ganó el caso por defecto, y por lo tanto, la propiedad de la casa.

Lynner cree que la ley de título reservado podría mejorarse para imponer una mayor carga a los peticionarios de notificar a los propietarios.

"Pero no permitiríamos que las acciones de título reservado se decidieran por defecto sin una demostración más sólida de que las partes ciertamente no pueden ser encontradas", dice Lynner.

Una investigación de Midwest Newsroom encontró que Gooding ha adquirido más de 40 propiedades en y alrededor de Marshalltown, alrededor de un tercio de ellos a través de peticiones de título reservado. Muchas de esas propiedades las adquirió después de un tornado de 2018 y del derecho de agosto de 2020.

Las llamadas telefónicas a un número de la lista de Catherine Gooding no fueron respondidas, aunque un mensaje de texto de respuesta remitió al Midwest Newsroom al Ayuntamiento de Marshalltown. El abogado de Gooding dijo que ni él ni Gooding deseaban hacer comentarios sobre este informe.

Y aunque Gooding está siguiendo el procedimiento legal adecuado para presentar una petición de título reservado, los funcionarios de la ciudad están preocupados de que la diversidad de la población de Marshalltown pueda ser objeto de aprovechamiento. Los residentes tienen una amplia gama de conocimientos de idiomas, niveles de educación y estatus de inmigración y no todos ellos leen un periódico en inglés, y mucho menos la sección de avisos públicos.

Michelle Spohnheimer, la directora de vivienda y desarrollo comunitario de Marshalltown, dice que está preocupada por el aumento de las peticiones de título reservado, particularmente después de que los tornados de 2018 y un derecho dañaran un tramo de viviendas de Marshalltown.

"Cuando tomas, un ejemplo, todos esos aspectos diferentes juntos, tienes una gran cantidad de población que tiene ese potencial para estar en una posición en la que, ya sabes, simplemente no tienen lo que necesitan como recursos detrás de ellos para saber, 'Oh, ¿esto es algo que puedo pelear o puedo disputar? O cómo conseguir que alguien me ayude de la forma adecuada'", dice.

Spohnheimer dice que al menos otras tres familias se han dirigido a la ciudad recientemente con reclamaciones similares a las de la familia Esteban. En esos casos, recomendó la contratación de abogados privados.

Spohnheimer dice que cree que lo que está sucediendo en Marshalltown podría estar sucediendo en otras áreas.

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Michelle Spohnheimer es la directora de vivienda y desarrollo comunitario en Marshalltown. Ella dice que se da cuenta más acciones ocurriendo con propiedades después de peligros naturales como los tornados en el año 2018 y un ‘derecho’ en el año 2020. “Todavía estamos trabajando con edificios abandonados y situaciones peligrosas, y los dueños de las propiedades no tienen seguro o ellos han salido o ellos están tratando hacer reparaciones y no pueden”, ella dice. “Y ese tipo de cosas tardan mucho tiempo en recuperarse”.

Dice que ella y otros funcionarios del departamento de vivienda tratan de asegurarse de que las diversas poblaciones que se asientan en Marshalltown sean informadas sobre la propiedad de la vivienda. Además de asegurarse de que los propietarios entienden sus derechos, Spohnheimer dice que también ha consultado con el departamento de policía haciéndoles saber algunas señales de actividades sospechosas, incluyendo si la gente está entrando en una propiedad que no es suya.

Los Esteban no están solos

Es un reto para Iowa llevar la cuenta de cuántas veces se han cambiado los títulos de propiedad de las casas utilizando los mismos métodos que le ocurrieron a Natalia Esteban. Según el Poder Judicial de Iowa, no hay ningún código en su sistema que indique específicamente las peticiones de título reservado. Sólo puede hacer un seguimiento si los comentarios del secretario incluyen "título reservado" o una variación del lenguaje del procedimiento. Por lo tanto, es posible que haya más casos de título reservado en Marshalltown que lo que el Midwest Newsroom recibió en una solicitud de registros.

Desde 2018 hasta mediados de 2021, el Poder Judicial de Iowa señaló que el condado de Marshalltown, Marshall, tenía alrededor de 55 peticiones de título reservado presentadas. El condado de Muscatine, que tiene un tamaño de población similar, tuvo 28 en el mismo período de tiempo.

Con leyes de título reservado similares en los libros de Missouri, Nebraska y Kansas, los propietarios de viviendas de las comunidades marginadas en el Medio Oeste pueden estar en riesgo de ser el objetivo, según Mike White, un abogado de bienes raíces con sede en Kansas City. Dice que a lo largo de 50 años se ha encontrado con múltiples casos de título reservado. Aunque no está involucrado en el caso Esteban, White dice que el proceso puede ser confuso.

"Diría que la persona media no sabe absolutamente nada sobre los títulos reservados o incluso lo que es el título", dice. "Así que sí, están en una tremenda desventaja".

White añade que no hay mucho en las leyes de títulos reservados de todo el Medio Oeste para proteger específicamente a las personas que no hablan inglés o que no conocen el sistema tan bien.

Las leyes de título reservado de todos los estados tienen descripciones relativamente cortas.

White recomienda que todos los compradores de viviendas reciban asesoramiento legal para asegurarse de evitar situaciones como la de los Esteban.

En sus propios términos

Maria Kendall y Larry Colton acabaron acudiendo a los juzgados por Natalia Esteban y finalmente recuperaron el título de propiedad. Se consideran afortunados por haber podido contratar a un abogado y tener tiempo para recuperar la casa en los tribunales. Después de que se anulara la anterior sentencia, el abogado de los Esteban solicitó el sobreseimiento del caso.

Finalmente, los Estevan y Gooding llegaron a un acuerdo y el juez desestimó el caso sin perjuicio, lo que significa que Gooding no puede volver a presentar la misma demanda ante el tribunal.

Cuando Natalia preguntó por su casa de Marshalltown, María dice que estaba triste porque sus reliquias familiares de México habían desaparecido. Le pidió fotos de sus nietos que tenía enmarcadas en la casa, pero María le recordó que ya no las tenían.

"Creo que las cosas sentimentales valen más que el dinero. Así que para ella, era como, estaba pasando más como, '¿Qué pasa con la foto de esto, esto y lo otro? Bueno, nada que puedas hacer mamá. Agradece que hayas recuperado tu casa", dice María.

A Natalia le costó desprenderse de la casa, pero al final decidió vender la vivienda de Marshalltown, esta vez bajo sus condiciones y por 50,000 dólares. Sin embargo, María señaló que la venta de la casa permitirá a su madre vivir con comodidad financiera. A los 73 años, Natalia Esteban decidió quedarse permanentemente con su familia en California.

Esta historia proviene de Midwest Newsroom, una colaboración de periodismo de investigación que incluye a IPR, KCUR 89.3, Nebraska Public Media News, St. Louis Public Radio y NPR.

La traducción de Hola Iowa.